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買主與仲介公司 的交易流程與心態

房東:張小姐
發表時間:2011-01-02


最近在看二手屋,看到一間坪數與價錢不錯的房子

屋主將房子保持的相當好(沒什麼裝潢)

所以就和仲介約時間要談價錢了

剛約完的隔天,仲介就打電話來說

他的同事已經有客戶在前幾天也在談通一間房子了

而且對方付了「握權金」(不知道是不是這樣寫)

同事的客戶大約開價XXX



聽到這邊給我的感覺是,會這麼剛好嗎?

那間房子也大約賣了5個月了

剛好我要談價錢時,就有別的客戶也在談

讓我有種被哄抬價錢的感覺



不知道大家覺得會是仲介再哄抬價錢嗎?

因為是第一次購買房子,所以沒有什麼經驗

不知道大家的建議?

 


你說的應該是對方已經付了『斡旋金』的意思吧!他的意思應是另一買方也有買的意願

要你抬高價格才可能談攏價格,先不要理仲介,表明不一定要買這一間,有時候這是他

們想要多賺一點佣金的方法,如果仲介說的是確實有另一買方,那就自己斟酌真的很喜

歡這一間房子再跟他談吧!

 


斡旋金付了之後,仲介就要幫客戶跟屋主之間做協調,但是客戶通常是指「一個客戶」而已。我覺得這家仲介的內部資訊流通有問題,不然就是辦事效率低,若某間房子已經收了斡旋金,公司就立刻要在資料上做記號呀!以避免其他業務繼續賣這間房子,造成一屋二簽、二賣等烏龍事件發生。

這間房子既然已經在幾天前有別人付了斡旋金,仲介還帶你去看,還可以讓你約時間談價錢,連闖三關,一步一步接近衝突,建議你要小心自己的權益。



我碰到的比較類似kiki的說法,

只要你有意願,房仲就會向你收斡旋金,

一方面讓公司在資料上做記號,避免其他業務一屋二簽、二賣等烏龍事件發生。

一方面表示買方誠意,購屋意願高,他們才會用心去議價.

反正都是對仲介有利.



我就碰到一個物件,房仲三次告知已收斡旋金(不同買方),結果還是賣不成,回過頭來找我!


 


通常這是要讓你快速決定並出好價格的話術!

要跟屋主談價格,也不太需斡旋金,寫委託書就可以了

只是斡旋金對屋主來說,是一種感覺....會讓屋主感覺較慎重有誠意

屋主心中可以接受的價格較會放出來,建議您可以跟屋主約見面談

一方面瞭解屋主,一方面可以問更多關於屋子詳細的事

重點是談的時候不要一下子就將自己的要出的價格放出..

留個5%的空間,來做加價動作....當然出價不要太離譜

屋主給仲介的底價外....一定還有空間.....

若談的時候真的無法再加價又離屋主價格有一點差距

您可以跟仲介凹折服務費甚至是免服務費...

通常買方1%+賣方4%,仲介方可拿5%的佣金...

有時候為了業績佣金是可以殺價的......



總之房子沒問題喜歡最重要,要堅守自己的價格,不到不得已

不出自己的底牌,希望您能買到喜歡的房子



仲介說的價錢和我心目中的價錢其實相差不大

當然比我的預算多一些



如果直接和屋主談價錢

最後還是要經由仲介辦相關的資料或文件嗎?

因為這些事情聽說相當麻煩,上班族沒有這麼多的時間去跑



和屋主不認識,也只有看屋時見過

所以也不知道如何約

聽說屋主是業務(不知道是什麼業務)平常也很忙

可以約的時間也不多

這就有點麻煩了


 

 

已經聽過很多想買房子的人說過,每當看屋的有點想買仲介就會跟你說也有人在看,叫你趕快下訂,

這是房屋仲介的必修的課程,好的房子很多,不差這一個,千萬不要給它覺得你好像非買不可的樣子,我相信它一定會回頭找你的


 

 

是的

應該叫「斡旋金



看一下樓主的敘述,應該只是仲介在作假動作的促銷行為吧!!

先別急!



樓主本身對這房子的價格已經有個底了嗎?

若是有,可以考慮跟仲介要求簽立「要約書」!



要約書才是內政部規定的定型化契約

在契約中由買方先寫下合意價金並簽名確認後交給仲介人員,

要約書上除了寫明買方的出價外,還可以寫下一些除了價金之外的要求

待仲介人員與屋主溝通議價後,

若是屋主接受買方的出價及要約書上所提及的條件,則在要約書上簽名確認

這樣子,房屋買賣的前約就算完成了!!

當然在雙方簽認同意後,若有任何一方違約(不認帳),要約書上也有相關罰則....



不過,雖然說大家都成年人了,簽名就要負責

通常因為要約書只有書面,還沒有涉及金錢往來,所以若真的遇到毀約的時候,頂多也是問候一下對方家人或寄寄存證信函而已,而仲介大多也會居中搓湯圓啦!

 


再來說到斡旋金

其實就是要約書+一筆現金(或現金支票),在屋主簽認的同時

這筆錢當場轉成訂金,

是要直接交給屋主(金額不大的話)或是轉入履約保證專戶,就看仲介的做法了

當然日後房價中也會先將這筆訂金扣除!



一般仲介的說法是,先拿出一筆錢來現給屋主看,至少可以讓屋主感受到買方的誠意....

這個要持保留態度....

因為除非屋主缺錢或是買方出價跟屋主期望不會落差太大,不然應該沒啥影響吧!!

另一方面,付斡旋的話,一旦雙方簽認完成後就會形成金錢交易

一旦有人單方面毀約的話,情況可能會比較複雜.....



而且,斡旋金對買方較為不利的是,

一旦錢拿了出去,不論是在仲介手中或是屋主手中,可能都沒那麼容易拿回來

還沒談成的話,仲介可能會一直說服你加價並且一直拖延不將$$還給你

若是談成了,$$到屋主手中或是履約保證專戶去了,而卻不幸被屋主毀約的話.....

能夠很快地要回來就很阿彌陀佛了,更不用想要啥訂金1/2的懲罰性違約金嚕~~

若是買方反悔的話....你想勒!!好心的會全還你,不然就是還你一半囉!另一半是違約金咩~~~



如同樓上幾位兄台所提,一旦收了斡旋,那個CASE就應該停止帶看了,更不用說再另外收斡旋

也沒有什麼第一順位、第二順位的問題,因為一間房子同一時間只能收一個斡旋!!!!

沒談成才能再開放...

目前能想到的就這些,樓主參考看看吧!

重點是,別急!!!




有可能是仲介的手法



自己評估開價的合理性

當地房子的需求度

揣測業務的可信度囉

原則上真的要很喜歡一定要買

就沒辦法了....處於低姿態心態上就會比較吃虧

但是如果得失心不要太重

就有可能賣到而且價錢低

但也可能被買走

這是談判手法跟技巧

 

我只有賣過房子,比較不清楚買方的問題,不過我在仲介有看到一些文宣,上面有提到政府規定仲介可以收的費用,可是我沒有看到斡旋金這一項耶

 

內政部制定的只有要約書而已

斡旋金是仲介將要約書變形而來的



內政部規定仲介可收的仲介服務費上限是買賣雙方加起來不超過屋價的6%

只是在這6%內買、賣方之間的比例怎麼收,就看仲介本身啦~



仲介服務費跟斡旋金是兩回事,沒有直接關聯唷!

 

如果屋主跟仲介是簽專任委託的話

仲介是可以跟屋主主張仲介服務費,這可以等仲介告上法院再說

若是簽一般委託的話

任何人,包括屋主本身,都可以替屋主來賣這棟房子

若是其他人幫屋主賣掉的話,可以跟屋主講好仲介費怎麼喬

若是屋主自己賣掉的話,那當然就沒有仲介服務費的問題囉!



通常仲介也會邀集買、賣雙方當面談房屋價金

不過若是能談妥,依然會請雙方當場先簽下要約(或斡旋)同意書

然後再三方約定時間到代書那裡去簽房屋買賣契約

要約(或斡旋)同意書的效力就到簽下買賣契約為止,之後的規則就按照買賣契約為準了



要約(或斡旋)同意書中通常也會寫明應付的仲介服務費比例

若是有意見的話,可以在三方當面談的同時直接跟仲介喬,然後將喬的結果載入同意書中!

 


謝謝大家的回覆

看到這邊也得到很多的資訊

其實這間房子雖然不錯,但是還不到一定要買

只是剛好符合我的需求

所以才會想要開始談

如果被買走,就再等其他機會



買中古屋真的比較麻煩

又擔心屋況,和新成屋不一樣

不過最近完成的新成屋公設比都太大了

所以比較喜歡中古屋的低公設

如過這間房子被買走,其實通一棟還有其他樓層格局一樣的可以選擇

就在等等看囉!










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  • 1 樓住戶:小美眉
    發表時間:2013-02-22

    想要刊登租屋售屋資訊真的推薦這個明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    因為這算是國內最大的租屋售屋網了

    所以刊登在這個租屋售屋網非常有效果

    像我自己找租屋售屋的話也是一定會來這個明日黃金屋看看


    另外有些明日黃金屋還有一個不錯的地方就是

    他有和別的房屋網合作 所以你在這邊刊登一個租屋售屋訊息

    會有很多房屋網同步幫你同步刊登喔




    不過透過仲介的價格不一定會比較高

    因為我個人經驗 之前透過朋友介紹我廣利不動產的陳小姐

    就很有耐心帶看幫我介紹

    幫我找適合我的房子

    價錢也是預算內

    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌


    廣利不動產 http://www.buyhouse.com.tw/



    2 樓住戶:張曼木
    發表時間:2013-09-07

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    3 樓住戶:陳又士
    發表時間:2013-09-09

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

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