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買房子、看房子要注意什麼?

房東:洪代書
發表時間:2011-10-28





買屋前準備



一、選擇購買區域   



一般而言,每個人在選擇區域時大多會先考慮曾居住過或熟悉的環境,不管您選擇哪裡,在選購區域上需考量的基本 因素有週邊環境、價位及交通便利性等,說明如下:



1、週邊環境評估:評估項目如下表:







地 段



選擇好地段,在未來需轉手或做出租用途時會較容易,如車站、公園附近等地段。







未來增值性



◎ 可選擇公共建設附近,如重要幹道沿線、捷運站出口或重劃 區,其增值性較高。



◎ 人口快速增加區域,房屋之需求相對增加,增值空間亦相對 增加。







學 區



一般來說好的學區附近通常是一屋難求,而且價格往往超出市場行情,如台北市金華,師院附小附近。







生活機能



需考慮不要離主要商圈太遠以便生活購物之需要,另若有休閒公共設施或附近有醫療機能等更好、更方便。







2、價位評估:買房子不能一時衝動,需考慮貸款及償還能力才可,所以需事前評估自己的購屋能力(如自備款、相關費用、貸款金額及其他費用等),再依能力範圍內選擇房子。



3、交通便利性:交通在都會區是個令人頭痛的問題,因此在購屋時需考慮其交通的便利性,其考量重點建議如下:



1) 通勤時間:一般而言控制在30~45分內最佳。



2) 換車次數:最好是能只搭乘一種交通工具、不需再經過轉乘。



3) 候車時間:候車時間不宜過長,最好能選擇班次及車次多者較能節省候車時間。



4) 多元的交通工具:除了自用車之外最好能有二種以上的交通工具可選擇,如捷運、公車或火車等。



二、搜集市場行情



行情蒐集有助於購屋資金的籌措及規劃,一般取得資訊的管道不外乎詢問仲介公司、報章雜誌、網路或預售屋的接待中心等等,藉此可了解區域的成交行情以避免購買價格過高造成損失;另有關優惠貸款的內容 也需同時進行蒐集了解,一般來說政府為提高購買力,均會釋出優惠房貸以供一般民眾或首購者使用(如3200億優惠房貸、青年首購優惠等),一般購屋民眾千萬不要錯過以爭取最佳的貸款條件、利率等。



三、財務能力規劃



一、 資金來源:一般而言分為自備款及資金籌措二方面



●可準備之自備款:



1、預售屋:通常為總價款之一成



2、中古屋:通常為總價款之三成



●不足資金之籌措:



1、銀行貸款



2、保險公司貸款



3、標會



4、借貸



二、 費用支出:



一般而言可分為買屋稅費及其他費用,說明如下:







契稅



買賣:6%



契價×6%







印花稅



1/1000



公契價款×0.1%







登記規費



1/1000



建物核定契價×0.1%



土地申報地價×0.1%







過戶登記代書費



土地一筆或建物一棟:每件9000~12000元







設定登記代書費



一個順位3000~5000元







其他費用



1.貸款徵信查詢費



2.火險費











三、購屋能力速算表:



您可以依上述分析自行進行簡單試算以了解 您的購屋能力(試算金額僅提供參考)



 1 ). 自備款:







 2 ). 可籌措資金:







 3 ). 買屋稅費:







 4 ). 其他費用:







 5 ). 仲介服務費:







  購屋能力:



【說明】1)+2)-3)-4)-5)=購屋能力(可購買之房屋價款)







*掌握看屋訣竅



找到房子之後,接下來就是「看屋」的問題了。基本上,「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」(屋況)、「外」(環境)兩者。







在屋況方面,舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高等等,都是每一家仲介公司與不動產經紀人應該據實提供給客戶的基本資料。若發現鋼筋裸露、水泥剝損、鋁門窗變形或門窗框有明顯裂痕,懷疑可能是因地震後結構受損,或有海砂屋、輻射屋,甚至凶宅等疑慮時,更可以要求仲介公司提供詳實的屋況說明書,以保障自己的權益。







而在環境方面,包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否?附近是否有夜市、攤販、醫院、警局、消防局、鐵道、機場等會時常「擾人清夢」的單位或噪音源?有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施?凡此種種,都要多次觀察、日夜造訪,以個人的需求與可忍受程度進行判斷,才能放心地購屋、立足當地。畢竟,購屋對許多人來說等同於終身大事,一住可能就是數十年,絲毫馬虎不得。








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  • 1 樓住戶:吐絲男
    發表時間:2012-10-23

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 許多重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


    買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價

    如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站 全民比價網

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    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


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    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價功能可自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



    2 樓住戶:曾怡君
    發表時間:2013-09-09

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

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    3 樓住戶:呆妹
    發表時間:2013-10-03

    推薦你這裡的房屋資訊蠻多的,可依你想要的條件做搜尋,

    而且可以選擇過濾你要的條件,我就是在這裡找到房子的。

    易祺房屋仲介網 http://www.buildings.com.tw/

     


     





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