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何謂工業住宅 與一般住宅有何差別

房東:尹穎兒
發表時間:2013-11-05


何謂工業住宅 與一般住宅有何差別



 


近來,在房屋交易市場中,出現一匹銷售黑馬│工業區住宅。由於工業用地價格較住宅區、商業區便宜許多,在成本壓低的情況下,房價自然也很漂亮。近期緊鑼密鼓於各地登場的工業區推案,不但反應建商對此一產品的看好,從各工業住宅案交出的完全銷售成績單,也可看出,不少消費者對此產品抱持著歡迎的態度。



然而,兩、三個月前,民進黨彭姓立委卻召開記者會,指控建商於工業用地上推案,是「違法住宅」。此事一出,雖讓已購戶、訂戶的信心為之動搖,但分析實際市況,受此事件影響而要求退戶的情況卻不多,退戶率不似預期來得高。事後,甚至還有退戶又回頭購買。這是為什麼呢?



很顯然地,立委的指控與銷售現場的說明截然不同。半信半疑的購屋人,究竟該何去何從?如果,於工業區用地推出建案,係違法的行為,又為何此種產品前仆後繼地推出?此種產品與一般住宅,又有何差別?



工業區事務住宅



所謂的土地分區,也就是指該塊土地,適合做為何種用途。例如:商業區多為人潮洶湧的商圈所在地;住宅區就是住家最集中之處。但是,由於台灣不過只是蕞爾之島,在人口不斷增加的壓力下,住宅區可建素地已日趨稀少。



根據都市計劃法第三十六條規定,「工業區為促進工業發展而制定,其土地及建築物以供工業使用為主」。但由於台灣產業結構轉變,加上產業專區的規劃設立,傳統工業區普遍都有閒置問題。



為了紓解住宅區、商業區用地的使用密度,同時促進工業土地的利用,都市計劃法施行細則第十八條,開放申請甲、乙種工業用地,做為一般事務所、或一般商業設施使用。雖然一般民眾均通稱此種產品為「工業住宅」,但較正確的說法,應該是「工業用地事務住宅」。



而由立委引爆的爭議點,則在於既然申請項目非住宅(工業區無法申請住宅建照),但是卻做為住宅使用,似乎有「違規使用」之虞。關於這一點,台北市建築管理處指出,工業區建物做為住宅使用,雖屬「違規使用」,但是在處理上,則會牽涉到舉證困難的問題。



以申請做為一般事務所的工業區建物為例,如果只是留宿於建物中,或局部做為住宅使用,不能算是「違規使用」。那麼,該如何認定建物用途確實是做為住宅使用?在執行上困難度相當高。實際上,主管機關、地方政府因為查緝困難,也幾乎不曾有過查緝行動。換句話說,此種一般事務所產品,在法規上屬於模糊的灰色地帶。違規與否?見仁見智。



購屋人不可不知



根據本刊調查,前往工業區事務住宅看屋的民眾中,最常詢問的問題,就是水電費率與稅率問題。由於過去的傳統印象中,工業區因水電用量較住宅區大,因而計價費率也較高。但是,目前的水電費計價方式,並沒有這樣的區別。



水費的計算方式,是依住戶申請的口徑大小而不同的基本費,再加上每個月的使用量,使用量越多,單價則越高。電費計價方式亦然;電費費率只有分營業用與非營業用,並不會因為使用地位在工業區中,就比較昂貴。只要不做營業用途,與一般自用住宅的費率並無二致。



關於地價稅、房屋稅部分,購屋人亦毋須擔憂。根據業者向北縣稅捐稽徵處發函詢問,稅捐處的回函指出,『房屋稅係按房屋實際使用情形課徵,即使使用執照所載用途為辦公室,但實際上是供住家使用者,依房屋稅條例第五條第一項第一款規定,按住家稅率課徵房屋稅』。



至於地價稅部分,稅捐處則做了以下的解釋:『工業用地如做住家使用,且土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,又無出租或供營業用,在都市土地面積未超過三公畝,非都市土地面積未超過七公畝部分,可申請按自用住宅用地稅率(千分之二),課徵地價稅』。



另外,回函上也明文記載:『該土地出售時,如符合土地稅法第九條、第三十四條規定者,準按適用自用住宅用地稅率,課徵土地增值稅』。換句話說,在水、電費率與稅賦課稅比重相同的條件下,此種工業住宅與一般住宅並無不同。



此外,有意購買乙工住宅的購屋人,最須注意的部分就是房屋貸款。由於工業住宅的使用執照,不可能登記為住宅使用,自然也無法適用政府提撥的政策性優惠房貸利率。但就算不適用政府的優惠房貸政策,坊間各家公民營行庫,均有推出各式貸款方案。其中,也有許多金融單位推出首年或前幾年利率低於政府優惠房貸的專案,購屋人可以視自身需求,選擇適用的房貸專案。

購買價值比一比



自去年以來,擁有不少工業用地的台北縣、桃園等地區,紛紛湧現案量相當可觀的工業區事務住宅推案潮。目前更有不少個案,醞釀於下半年推出,顯見此種工業區事務住宅,依然十分風行。



誠如前文所述,在這一波爭議聲中,承購戶雖然多少受到影響,但是真正退戶的比例卻是微乎其微。支撐購屋人信心的主要原因,就是房價。由於此種工業區事務住宅價格,平均至少較一般住宅便宜一至二成,在房屋市場中相當具有競爭力,每每對鄰近個案帶來極大的困擾。



雖然購屋人對工業區的傳統印象,不外乎廠房林立、生活機能不佳。事實上,生活機能好壞與否,必須視基地位置與週邊環境而定,無常理可循。緊鄰住宅區的工業用地,生活機能一樣完善。而位處郊區的住宅用地,則可能無法享有生活上的便利性。購屋人須實地前往基地,視個別地段條件,決定是否購入。



不過,住家週邊環境是既定的因素,非購屋人所能扭轉。除了檢視個案基地生活機能外,對於附近工業區廠房的運作情況,自然也不能掉以輕心。如果在調查住家週邊環境時,發現舊有工廠仍在運作,有污染環境之虞時,最好還是避開這些有工業區住宅,另覓他處。

投資會有風險?



綜合以上幾點我們發現,其實由甲、乙種工業用地變更而成的「事務住宅」,因為認定違法有困難,因此基本上是不能算違法的。也就是說,只有「甲、乙種工業用地」,適用放寬後的法令,可作為「一般事務所」或「一般商業設施」之用。



對照該位立委先前提出的「斷水斷電」、甚至「強制拆除」說法,其實不然。十年前即存工業區宿舍的住宅,到現在也未見政府大動作取締、開罰,所有住戶依然安安穩穩地住著,就是因為在法律上要認定「違規使用」,幾乎不太可能。這個情況,與「夾層屋」有異曲同工之妙。



夾層屋雖然不見容於法律,但因為同樣的價錢,一坪可抵兩坪使用,這樣的高坪效,購屋人大都會心動。更何況工業住宅的房價,往往較區域行情低上一至兩成,社區開發規模又大,各式公共休閒設施齊備,非一般住宅、商業區開發案可比擬,自然是魅力無法擋。



另一方面,法令規範對於此種位在工業區中的建物結構,要求較高,建物整體結構性也較安全。例如:樓板承載力就會較一般住家建築還要高,最高每平方公尺可承載三百公斤。且工業區建物申請做為一般商業設施使用時,為了考量安全因素,尚會要求業者加強消防設備,安全品質更加有保障。



住戶房仲怎麼說



為了進一步探求工業住宅實際居住使用情況,本刊實地前往已有住戶居住的工業住宅案訪問。位在中和市的『天悅』,樓下即為熱鬧的威力廣場。據管理委員會主委金小姐表示,除公用電以商業計價標準計算外,水費、地價稅等費率均與一般住宅無異。且該社區生活機能位處繁榮商圈,擁有完善的生活機能,也是不錯的居住標的。



此外,土城市金城路一段的工業住宅『少年頭家』,由於該社區居民已遷入一段時間,對於處理工業住宅的各項問題相當熟悉,頗有一番心得。因而希望藉由該社區住戶、管理委員會的經驗,說明工業住宅的居住情況。



首先是水電費率問題,『少年頭家』住戶管理委員會廖總幹事表示,住戶在遷入後,均已自行向自來水公司、電力公司申請變更管線口徑大小與自用費率,與一般住宅的計價方式,並沒有差別。至於住戶入住後的反應,是否曾經因為是工業住宅而造成困擾?廖總幹事說:「像是設籍、或是小孩子就學要設學籍,這些都沒有問題」。



回想民國九十一年七月進駐的『少年頭家』,當時平均開價雖然尚不到十四萬/坪,但是根據永慶房屋何先生透露,前陣子代為出售好幾戶『少年頭家』物件,平均成交價落在十五至十六萬/坪,且已全數售出,顯見工業住宅欲轉手亦非難事。



雖然有部分市場人士認為工業住宅不太可能有增值空間,但是根據仲介業者何先生提供的訊息,由於該案就位在土城線捷運永寧站斜對面,賣得就是捷運的便利性,待捷運通車後,生活機能與交通便利性,都將因此大大提昇。因此,該案物件仍有微幅上漲空間。也就是說,只要地段佳、條件好,工業住宅仍然會有增值的可能性。



購買價低就是賺



從『少年頭家』管委會與房仲業者說法,或許顛覆了您對工業住宅的既有刻板印象。從自來水、電力公司、稅捐單位、住戶到仲介業者,在在證明工業住宅在水電計價方式、稅賦、戶籍等方面,均與一般住宅相同。



真要說的話,兩者唯一的差別,就是政府提供的政策性優惠房貸適用與否。但是,購屋人可別忘了,工業住宅之所以吸引人,就是擁有區域行情望塵莫及的價位。即便不適用政策性房貸,但相較於低廉的房價水準,購屋人仍然是買到賺到。



您或許不知道,在台灣各地方行政區域中,工業用地面積最多的縣市,分別為桃園縣、台北縣、台南縣與高雄縣。而這四個區域中的工業用地面積,幾乎都是台北市總面積的五倍之多,可見工業用地佔地有多廣。



面積如此廣大的工業用地,在台灣產業結構逐漸轉變型態、產業大肆外移的現代社會中,似乎已經有點跟不上時代潮流。尤其是位在都市計劃範圍內的工業用地,更該被提出來檢討。徒留這麼大面積的工業用地,倒不如在法令上解嚴,開放合適的工業用地,做更加多元化的運用,促進台灣房產景氣加溫,方為正道。





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    發表時間:2014-01-04

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    2 樓住戶:劉怡婷
    發表時間:2014-04-20

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