專業的油漆工程,裝潢設計之首選,室內外油漆粉刷
外牆防水施工等服務,20年經驗有口皆碑
新竹拆除專業鐵工團隊,給你一流品質,鐵皮屋、鐵厝、鋼構屋
免費諮詢、價格合理、免費估價

首頁  •  trash 論壇 • 房價行情討論     • 

四項指標觀察 房市正要走空

房東:鄭太太
發表時間:2015-02-04


四項指標觀察 房市正要走空

莊孟翰│理財周刊753期│2015-01-30











新北市朱太太問:大家都在說,房市要反轉而下,但媒體卻報導,今年上半年爆大量,建商在想什麼,難道不怕房子賣不掉嗎?還有,房市真的要跌價了嗎?



答:台灣房市自2003年SARS過後開始谷底反彈,迄今已走了十多年的大多頭,已脫離過去房市多頭大約走5~7年的慣性,因此,當房市過熱,引發政府的大力打房下,從去(2014)年開始,空方訊息一直有增無減。



對於2015年一開始,房市卻出現爆大量的統計數據,從原預計8000多億元到上兆元的推案量,基本上,我對這個數據存疑,因為很多正在銷售的案子,有些是從去年賣到今年,有些是去年為避開九合一選舉而遞延至今年才推案。



至於造成上半年建商積極推案的情況,一是因為明年有總統大選,建商擔心選舉效應會提前至今年下半年發酵而選在上半年推案;再者是今年7月1日實施新的容積上限管制,不少建商在過去一年急於搶建照(建築執照),以至於今年有不得不推案的壓力。



觀察房市目前由多翻空的確立指標有:



一、不動產重稅時代來臨:如台北市修改台北市的房屋稅條例,大幅調高精華區及路段的房屋稅,不少在2014年7月1日以後交屋的新成屋,今年5月要繳的房屋稅都大幅調高。



最近媒體就報導,實價登錄的「華固松疆」30坪的自用住宅房屋稅,從39.8萬元暴增為95.1萬元,而交屋時,買方要負擔的契稅(成交價的6%),也從199萬元暴增至475萬元。



試問,這些都是買方現在交屋以及將來持有時必須負擔的成本,怎會不影響消費者的購屋意願,進而衝擊買氣。



二、房市超額供給:從數據顯示,過去幾年大量累積的推案量,例如2012年北台灣推案量即超過9000億元,2013年及2014年分別為1.2兆、1.1兆元,這麼龐大的數量在二、三年興建工期結束後,已陸續進入交屋潮,而近年不少投資客搶進的熱區,即會因投資客不想揹房貸而伺機拋出,若再加上今年上半年的爆大量推案,建商也急於搶潛在購屋者的情況下,極易形成多殺多而導致房價面臨一波下修壓力。





三、利率走升壓力:依據外電報導,美國聯準會官員在1月底的決策會議後,仍會重申他們對升息「保持耐心」,此外,聯準會也憂慮美國10年期公債殖利率已跌破2%(1月26日為1.79%),另美國30年期公債利率亦僅2.37%,至於攸關購屋成本的30年期抵押貸款固定利率,也由年初的4.53%下降至1月22日的3.63%,這些情況讓人無法明確掌握美國的升息動向與時間點,雖然升息只是早晚的事,惟在歐洲央行(ECB)於1月22日宣布總金額達1.14兆歐元的購債計畫之後,更讓大家對於未來全球資金與利率走向之不確定性充滿疑慮。



由於新台幣是緊盯美元,一旦美國有升息動作,也將牽動台灣中央銀行的連動升息,至於反應期約落在美國升息的半年前後;而一旦央行有升息動作,各銀行也會調高房貸利率,如此一來,民眾的房貸負荷就會跟著增加,過去房市多頭所賴的低利率環境將不再。



四、房價所得比偏高:所謂的「房價所得比」原是指房價中位數除以家庭所得中位數之比,現今則泛指購買房屋總價與家庭年收入之比。



依國際標準,一般係以房價所得比約在3~5倍為合理區間,超過5.1倍就屬負擔過重;此外,如就房貸負擔而言,房貸本息以不超過家庭收入的30%,才不致排擠到其他日常開支而影響生活品質。



觀察最新調查的數據,香港在2014年第3季的房價所得比為17.0倍,若相較2013年第3季的14.9倍,升幅為14%,另加拿大溫哥華也從7倍多提升至10.6倍。至於台北去年第3季則是15.01倍,前行政院長江宜樺提出三點作法,希望能降低至10倍以下,但隨著江揆的去職,只怕政策成空響;更何況,房價所得比的下降,還得要房價降、薪資上升的雙向配合,惟以目前台灣薪水停滯不前的情況,還有誰敢樂觀預期。



由以上四項指標來看,在大環境不利房市發展之情況下,再加上政府今年仍會持續加重打房力道,因此,房價走空幾乎是可預期,只剩下「房價要跌多少?」才算合理的疑慮。



而在房市利空當頭之下,今年上半年又爆出數千億元的大量,對於房價下修壓力必然有增無減,但一些精華區或具交通題材的區域,只要是自住型的產品,不必過於擔心房價會大幅下跌,一般來說,供給量大的區域,未來房價反轉的情況較為明顯,則是社會大眾早已普遍存在的共識。 (顏瓊真整理)





  • 贊助網站       

    平價油漆粉刷
    專業油漆施工迅速,精緻平價首選,各式油漆粉刷專業負責價格合理
    中和市景平路菜市場店面出售
    離南勢角捷運站400公尺、人旺氣盛、客層無虞、商機無限
    代書事務所
    正派經營,平價收費,專業處理繼承、土地分割、節稅規劃等專業諮詢,歡迎電洽

  • 1 樓住戶:yy
    發表時間:2015-02-24



    2 樓住戶:陳淑芬
    發表時間:2019-09-06

    仲介公司沒有好與不好啦~
    只有好的仲介人員跟惡劣的仲介人員~
    每個區塊的行情~差異又很大~
    開太高~你會賣不出去~耽誤到你的賣出時間~
    賣太低~你會比較吃虧喔~~~~~

    建議你撇開品牌迷思

    有品牌不代表有保障
    挑品牌不如先挑對的仲介才是真的
    千萬不要有品牌的迷思,畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    如果你是要買房子
    請仲介帶您去看
    那就得要多跑幾家房仲去瞭解
    您可以從中去了解仲介人員對您的態度及熱誠、去感受這位仲介人員是否會替您設想,您再決定要由那一位"仲介人員"替您服務
    這樣才會是最完美的組合
    買房賣房都是人生一大事,太過草率很容易造成日後的不順利
    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌,
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    因為看太多跟某某知名仲介公司買屋糾紛的案例了
    我覺得找房子先找對仲介比較重要XD
    房屋仲介很多都比較勢利眼
    我跟我男友都很討厭
    那種很商業化讓人有壓力的房仲店
    因為上網做了很多末�
    找到板橋的廣利不動產
    因為他們的服務...真的沒話說
    難怪不用打廣告.也一堆老客人幫忙介紹


    最值得稱讚的是服務
    我跟我男友覺得
    房屋的品質是必然
    但是服務態度真的很重要
    不然去大型的房仲店~~~~~~是砸錢去買服務嗎?
    不然人家怎麼看的上我們這種平民老百姓

    廣利不動產讓人感覺很窩心親切
    而且讓我們備受尊寵
    都跟我們跟溝通決定
    服務我們一對新人



    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣





    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問




    第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



     共 2 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: