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不動產投資環境之研究 |
| 房東：正天使 發表時間：2007-08-26 |
不動產投資環境之研究 指導教授：曾 仁 慈 學 員：蔡 宗 勳 2000年5月25日 大 綱 壹•導論........................................................................................................... 1 一、不動產的意義 二、不動產的特性 三、台灣的國土計畫 貳•不動產的投資理論............................................................................... 3 一、不動產投資的特點 二、風險分析 三、投資報酬理論 參•影響不動產投資的因素..................................................................... 6 一、政治因素 二、經濟因素 三、教育及社會因素 四、法律因素 五、財政金融因素 肆•目前不動產投資環境之分析(綜合研判)...................................... 8 一、從政治面來看 二、從經濟面來看 伍•不動產投資的因應策略與結論....................................................... 9 陸•參考資料.................................................................................................. 10 壹•導 論 一、不動產的意義 吾人今天探討不動產的投資環境前，必需先對不動產的意義和相關理論，作一概要說明。 所謂不動產，顧名思義係指不會移動的財產而言。民法第66條，稱不動產者：謂土地及其定著物（指房屋或出產物尚未脫離者）。在坊間俗稱的房地產，則指土地與房屋而言，涵義較不動產為狹。 二、不動產的特性 不動產具有地理位置之固定性、永續性、不增性（稀少性）與個別的獨特性等的自然特徵，而表現在人文特徵上則可分為用途之多樣性，合併分割之可能性，社會及經濟位置之可變性，和對人類生活之必需性、增值性、投資性等的效果。故綜合了以上不動產的特性，在不動產的開發利用上，若充分瞭解不動產的特性，加上專業法令的素養，於投資行為中，實為一項具有挑戰性的專業學問。 三、台灣的國土計畫 在台灣地區、目前政府所訂之土地利用規劃體系，大致如下圖所示 經濟發展、社會建設、 國防建設計畫 國 土 計 畫 （台灣地區綜合開發計畫） 區 域 計 畫 縣市綜合發展計畫 特定地區開發事業計畫 非都市土地 非都市土地使用分區 非都市土地使用編定 市鄉鎮都市計畫 都市土地 主 要 計 畫 細 部 計 畫 由上圖所示，可以明白，目前台灣地區之土地利用規劃情形。並以此架構配合區域計畫法、都市計畫法及土地法相關法規等之法律施行，而為土地利用開發的依循標準。在一般所接觸的不動產，通常以都市土地、非都市土地之空地和房屋為對象，進而再引申到土地開發利用的問題而已。故不動產之投資行為，其定義即指在此領域中以買賣操作與開發模式，來獲取報酬利潤的過程而言。 貳•不動產的投資理論 一、不動產投資之特點 一般而言，不動產投資之特點如下： (一)優點： 1.保值性：由於不動產為實質商品，故可以對抗通貨膨脹，故具有保值性。 2.增值性：由於不動產有漲跌變化，故當其上漲時，就造成資產增值。 3.收益性：在持有不動產期間，可以將不動產出租，而有租金收入；或自行經營，而有銷售收入。 (二)缺點： 1.漲跌風險：不動產投資金額大，漲跌幅度大，固然不動產上漲可以享有可觀的報酬；相對地，不動產下跌亦將負擔可觀的損失。 2.流動性風險：亦即變現風險，所謂流動性係指在不損失原有價值下，將不動產轉換成現金之速度。速度愈快，表示流動性高；反之，速度愈慢，表示流動性低。不動產交易除不易尋覓買者外，尚須辦理產權移轉登記手續，故費時甚久，因此不動產流動性偏低。流動性偏低常造成投資者資金週轉不靈，而瀕於倒閉，尤其在房地產不景氣時最為明顯。 3.財務風險：由於不動產投資金額大，且是良好之擔保品，因此較易取得銀行資金融通。投資者以財務槓桿（舉債方式）用較少的資金投資較大的計畫時，利息支出增加，現金收入減少。信用擴張（自有資金減少，借貸資金增加）的結果，風險亦隨之增加。另外，財務槓桿提高，財務彈性亦隨之降低，最易發生週轉不靈。 投資者必需認真思考如何在既定風險下，求取最高報酬率；或在既定報酬率下，儘量降低風險。 二、風險分析 任何一項投資必定考慮其報酬（獲利性）與風險（安全性）。一般而言，高報酬伴隨高風險；反之，高風險則要求高報酬率。 不動產投資所要求之報酬率，應該是無風險報酬率（實務上採銀行定期存款利率），加上風險貼水。所謂風險貼水，係指投資者對投資風險所要求較高之報酬率，以彌補投資者對高風險的忍受，這種額外增加的報酬率，稱風險貼水。如下圖，無風險報酬率α，風險貼水β。當投資風險為零時，報酬率為α；當投資風險為R0時，報酬率為(α＋β0)；當投資風險提高為R1時，報酬率增加為(α＋β1)。 投資不動產的報酬率＝銀行定期存款＋風險貼水 由於不動產投資金額大，投資風險大，因此須以較高之風險貼水，才能吸引投資者介入。這也是何以投資不動產之報酬率，較投資公債、股票、黃金等為高之理由。 風險與報酬之圖示 不動產投資之風險綜合如下： (一)外在風險：屬於投資者外部之風險，而非投資者所能控制。 1.政治風險：如外交變化、兩岸關係、政黨互動、選舉競爭等。 2.經濟風險：如景氣變化、國民所得、外銷成績、貨幣供給量、物價水準、利率與匯率變動等。 3.社會風險：如社會風氣、社會變遷、暴動、抗爭等。 4.政策風險：如實施容積率、空地限建、緊縮貸款等。 (二)內在風險：屬於投資者內部之風險，而為投資者所能控制。 1.決策風險：不動產投資前，須對投資標的作評估分析。由於資料的缺乏或專業的不足，造成決策之錯誤。 2.經營風險：在不動產投資過程中，由於經營不善，收益減少、成本提高或工期拉長，所造成之損失。 3.財務風險：不動產投資，運用槓桿原理操作，造成信用擴張之風險。 4.流動性風險：持有不動產，變現不易，資金週轉遲緩，造成週轉不靈之風險。 三、投資報酬理論 實務上，衡量不動產投資報酬之常用方法有下列幾種： (一)不考慮貨幣時間價值之方法： 同樣的貨幣，在不同時間，其價值假設相等。亦即今年的一塊錢與明年的一塊錢，對投資者之效用（或偏好）而言，均相同。 1.投資報酬率：稅前淨利占總成本之比率。 投資報酬率＝ 2.現金報酬率：稅前淨利占投入資金之比率。 現金報酬率＝ (二)考慮貨幣時間價值之方法： 同樣的貨幣，在不同時間，其價值應當不同。亦即投資者對今年一塊錢的效用（或偏好）大於明年的一塊錢。因此，對於未來的錢，都必須將其折成現在的錢，才可以計算比較。因此，就產生「折現率」之問題，折現率相當於投資者所希望的報酬率。 1.淨現值法： NPV：淨現值 Rt：未來第t年之純收益 S：投資財使用至n年後之殘餘價值 C：現在必須支付成本 r：投資者希望的報酬率 (1) 若NPV＞0，進行投資計劃。 (2) 若NPV＜0，否決投資計劃。 2.內部報酬率法： 上式可以求出內部報酬率i。就內部報酬率i與投資者希望的報酬率r加以比較： (1) 若i＞r，進行投資計劃。 (2) 若i＜r，否決投資計劃。 參•影響不動產投資的因素 在本學期的研討中，每位學員皆對影響不動產投資的因素充分表達了意見，教授更在互動的學習過程中，很細膩仔細的剖析各個因素的意涵與影響性，本人很野人獻曝的將學習筆記的內容整理作出個人心得，茲簡述如下： 一、政治因素： 政治是管理眾人之事，目的為使眾人能在一個有秩序、安全的環境下共同生活。故政治對於體制下的人、事、物，產生的影響性很大。目前台灣政局在世紀政黨輪替之際，政局是否穩定，未來兩岸關係，政黨互動，行政、立法品質與效率，人民權利保障等等的政治性問題下，都影響著不動產未來的投資環境。 二、經濟因素： 研究經濟是不動產投資操作要考慮的重點。如景氣變化情形經濟成長率高低、國民所得GNP的水準、貨幣給供M2指標、物價指數……等等，都影響著不動產景氣的榮衰。 三、教育及社會因素： 教育是學習生活經驗的累積，是使懂得生活條件的運用，讓生活更好的一種方法，一種基礎。教育的過程，在使人們追求明天會更好。而社會則是一群人的組織活動，是一種團體，是生活統合的表現，且具有彼此的互動性，為生活的共同體。 故在透過教育的觀念變化中，由生活經驗的累積，而轉化社會習性的變動。如由農業社會的有土斯有財，且對於土地有著生活上的高度依賴，使對不動產之交易度差，人民持有的意願高。而到工商業社會，甚至目前的科技生化服務業的新世紀，對土地的高利用率，不動產交易頻繁，但對不動產長期持有的觀念，卻反而下降，且可能演變到不一定要擁有不動產，可見教育觀念與社會習俗的進化程度，都對不動產投資的經營、影響很大。 四、法律因素： 法律是對共同生活的人、事、物之行為所做的一種規範，具有立即全面性的影響。故不動產投資行為，可說是一項法律的產物，舉凡不動產相關法令有民法、土地法規、建築法規……及國土規畫架構中的區域計畫法、都市計畫法等，都明白表示了做不動產投資的相關規則。而法律的修訂或變化也是政治政策的延續，也都影響著不動產投資的決策方向。 五、財政金融因素： 不動產投資，要有資金量的挹注供給，才會活絡，而買賣交易和開發的稅賦，更有操作成本上的考量。貨幣供給與稅收制度更是財政金融運作上重要的一環。稅賦的變動、金融市場的穩定與否，對不動產的景氣，有直接關連的影響。如若土增稅、房屋稅率與銀行利率的調降對不動產的景氣，一定會有極大的刺激效果。 綜合以上影響不動產投資的相關因素後，我們便充分了解到，從事不動產的投資，除了專業的技術性外，更應觀察分析政治與經濟方面的基本指標，進而研判社會、法律、金融等因素的影響層面，以作出合理正確的成功決策，帶動不動產投資的新典範。 肆•目前不動產投資環境之分析（綜合研判） 吾人對近幾年來，造成不動產景氣如此低迷的原因，分析探討的結果，簡述幾點如下： 一、從政治面來看 1.實施容積率政策的時機與執行效果失當的結果。此政策推行的遲延與執行步調不一，造成了土地價格在高檔的同時（經濟泡沫下的過度炒作），許多建商在可預期的心理下，紛紛搶照、搶建，以符土地開發的有效利用與投資報酬的原則。結果便在過度開發，違反市場供需原則之下，高餘屋量，終拖累了，稱為火車頭工業的建築業，淘汰倒閉大半。 2.眷村改建、台糖廣建國宅，更讓房市雪上加霜，又是政策失當的一例。 3.從推行新市鎮的開發、都市土地的市地重劃，與將面臨的農地有效釋放的問題，顯而易見的，土地的供給過剩，不動產市場也欲振乏力。 4.兩岸緊張關係，土地政策的不確性與遲緩性，都對不動產市場產生了不小的衝擊。 二、從經濟面來看 1.從81年經濟泡沫化開始幻滅後，加上全球金融風暴的襲擊，造成了企業與個人的經濟力降低，進而產生經濟成長率降低、國民所得停滯、物價上漲、高失業率、消費購買力降低等，造成了不動產市場的不景氣。 2.從經濟學的供需原則條件來看，由於國人每年僅有15萬戶的需求量，但目前統計全國約有80萬戶的成屋等待消化，在供給大於需求之下，價格因素在市場的引導中，往下探底使投資買盤縮手，是必然的結果。如此混亂之際，不動產房市難見春天，也是可預期的。 3.傳統產業紛紛出走大陸，資金大量外移，而成功率低，加上金融市場的信用擴張結果，公司與個人的信用發生危機，銀行不動產擔保品充斥在法拍市場中等待處理，又間接拖累了不動產市場的景氣。 另外，如國人投資理財觀念的國際化與多元化後，對不動產的投資性格逐漸式微和未來人口成長趨緩，更預測民國125年會呈現負成長來看，對不動產的需求也會逐漸萎縮。 伍•不動產投資的因應策略與結論 在經歷了不動產景氣低迷的這幾年當中，不動產市場也隨之的在做調整與轉化，對於投資操作，也應有跟隨潮流的新思維與變化。雖然在短期內（吾人預估5年），沒有上漲的主客觀條件，但祇要掌握市場潮流需求的脈動與滿足點，加入時代人文與景觀設計的投資開發概念，就全方位的戰鬥位置，於逆境中作順勢操作，則吾人對不動產投資環境仍充滿著信心，茲歸納了幾項操作指標，俾供參考： 1.確定不動產價格回到基本面的行情，並配合國家經濟成長率、GNP水準、維持產業發展的成本，等指標函數，統計計算出合理的投入成本與合理報酬率之時。 2.當經濟成長率有高成長時（有兩位數更佳）、兩岸關係穩定、政治清明或有刺激不動產景氣的政策施行之時。如降低不動產租稅、融資利率調降、都市更新條件優惠獎勵等等。 3.當金融市場能夠穩健經營，逾放比率降低，貨幣乘數效果能有效幫助不動產市場的活絡，與提升經濟發展能力之時。 4.拿破崙的戰爭哲學，「往有槍聲的戰場前進」。同樣的道理，不動產的投資一定要往已經確定開發的地區投資，千萬不要盲目執著，或離開了眾人的操作市場。例如朝政府公部門決定的重大投資或建設案的腳步投資佈局。（如高鐵沿線車站特定區計劃，新開發科技園區周邊和交通建設－機場、港口、道路開闢範圍等）。 5.要有高度的風險管理意識，負債比例不要太高，勿過度運用財務槓桿原理。 最後綜觀不動產投資環境，在房地產呈現自住購屋的市場與全面實施容積率後，土地價格的紊亂，在投資操作上更顯困難。然在不動產投資的術語有云：「除了地段的選擇外，還是地段、地段」。由此可知祇要掌握住市場的需求滿足點，瞭解不動產的特性，加上不動產投資經營的高內線交易性（因市場機制未健全，資訊未能全面公開化，故需有高度的人際關係背景的配合）之特點，用專業的角度研判分析、決策，那不動產投資經營，會是一項具有挑戰性、學問性的美好事業。 陸•參考資料 1.林英彥教授──不動產估價、土地利用概要 2.許文昌博士──不動產投資與管理 3.學習筆記整理 |
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