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年輕人現在要不要買屋？ |
| 房東：小啾 發表時間：2012-10-30 |
高房價似乎已成為民怨之首，政府也對平抑房價開始採取行動，如果房價真的那麼貴，為什麼還有那麼多人在買房屋？房屋仲介公司的業績又不斷地大幅成長？對年輕人而言，現在買房怕房市反轉下跌，不買又擔心房價會更高，到底要不要買？四個必勝秘訣，不能不知： ◎必勝秘訣一要知道買屋真正目的是什麼？ 房價會漲所以才會想「購買」房屋，想「擁有」房屋，想擁有房屋「增值」所帶來的利益。 很多年輕人碰到這個問題，一定會直覺地反應說：買房子當然是要「自住」囉！但真是如此嗎？如果未來五十年，房屋確定都不會漲價，還會不會買？所以，要「購買」房屋前，一定要先想清楚真正目的──是為了「投資」想賺房屋增值的錢？還是為了「自住」，不在乎賺或賠？ 如果房屋「絕對」不會增值，甚至還可能貶值，年輕人真的會為了「自住」去「購買」房屋嗎？基本上，很少人會去購買一戶五十年都不會增值的房屋來「自住」！因此，大多數人雖然用「自住」包裝，其實他們購屋時，心裡想的還是希望房屋要增值，要能獲利！「自住」往往只是一種包裝，避免自己被冠上「投機者」，甚至「炒房者」的不良名聲。 所以，如果房屋確定不會增值，聰明的人們必然都會用「租」的；除非無屋可租，或是租金太高！可是台灣目前的情況是，房屋有嚴重供過於求的情況，因此，沒有租不到房屋的困擾；同時，由於租金和房價的比例，幾乎也是全亞洲最低的，因此，也沒有租金太貴的問題。那為什麼還有那麼多的人不用「租」的，非買房屋不可呢？真正的原因只有一個，承認吧！在潛意識裡，是希望房屋會增值，也因為判斷房價會漲；所以才會想「購買」房屋，想「擁有」房屋，想擁有房屋「增值」所帶來的利益。 這有什麼好隱藏的？幾乎所有人購買房屋，不論其包裝為何，其實都帶有獲利的期望。所以決定是否「購買」房屋的第一步，年輕人一定要「真知道」購買房屋的真正目的何在？ 如果不想賺房屋增值的錢，就不要購買房屋！你可以在任何一個喜歡的地方租到房屋，而且租金絕對不會太貴。那天不喜歡住了，隨時可以搬，那是多麼自由與快樂的人生啊！ 有些年輕人說不想用租的，主要原因是不想看房東臉色，或是租不到自己想住的好房屋。其實這也是一種藉口，會有一間好旅館或好飯店給房客臉色看嗎？絕對不會，只有一個原因，你付不出好價錢！如果房東租金要二萬元，你多給他二千元，你認為還會有上述的痛苦嗎？年輕人常幻想世界上會有物美價廉的商品，這往往才是一切痛苦之源。 所以要「購買」房屋的真正原因，其實很清楚，不論是否願意承認，只有一個原因；為了房屋會增值！因此，如果購屋是為了期待房屋增值，就必需購買最有增值機會的房屋，而不是自己最喜歡或是最想居住的地區的房屋。 請特別注意，「別愛你所投資的房屋」是房地產投資的第一鐵則，因為當你以自己的主觀偏好，而非市場的客觀標準購買房屋，就必定要冒極大的投資風險。 結論是，如果只是為了「自住」，除非你的錢已經多到可以買一幢永遠不會出售的房屋（傳家宅），否則，最好的決定是去租自己喜歡的房屋，即使租金高一些，都比自己購買要划得來。 相對地，如果購屋的真正目的是為了想要投資獲利，就可以進入購屋決策的第二個階段了： ◎必勝秘訣二你想做那一種購屋者？ 我相信沒有一個人願意承認自己是投機者（Speculator），當然要做投資者（Investor）。但不必太急，在回答之前，你必須先瞭解兩者的分別，根據房地產投資第二鐵則；「房地產投資基本上是沒有風險的！」但卻不保證「投機」沒有風險。 對於購買房屋而言，投機或投資的區別，「區位」是決定性因素，我們常聽到location 、location、location，但什麼是好的「區位」？什麼又是選擇正確「區位」的標準呢？ 要特別注意，在房地產世界中，好「區位」（location）指得是看的到的，已成熟的地點。以台北市為例，信義計畫區、公館商圈、SoGo商圈……這些已經成熟，看的到、摸的到的地區才是正確地好區位，可是年輕人一定會問，這些地方的房屋會很貴啊！我怎麼可能會買得起呢？ 所謂「貴有貴的道理」，這些好區位的房屋是貴，但是卻具有二個特性：一是不易跌價。二是一定會漲價，只要時間夠久！這種難跌易漲的特性就是全世界的房地產投資者所追求的標的。 最好的例子，是在美國紐約，緊鄰中央公園邊的老公寓，每戶平均價格約五億新台幣，至於連棟別墅則要二倍以上價錢，為什麼那麼貴？因為這就是好「區位」（location）的價值。雖然貴，但易漲難跌；雖然貴，但沒有風險，具有這種特性的標的就是正確地「投資」標的，購買這種房屋的人就是投資者。從來也不會有人批評這些貴宅的買賣者是投機者。 相對地，投機者如何選擇「區位」呢？投機者的區位是在對「未來的發展」（vision），所以在尚未成熟的地點購屋。 我們常聽到所謂的市場專家說，投資要跟著政府建設走，當計畫發佈，可以漲一次；開始動工又漲一次；完工後再漲一次，在這種「未來的」，還看不到發展的地點購屋，就是一種投機行為。 因為，購買這種房屋雖然價格便宜，但漲跌卻不易判斷，所以有被套牢的風險，因此，這種購屋行為在房地產的世界裡，是屬於「投機」的行為，你確定自己不是投機者嗎？ 就像購買股票一樣，投機型的購買者，希望付出的錢少，所以會去尋找有可能獲得高報酬率，但卻有被套牢風險的標的；投資型的購買者，一定會選擇具有穩定的報酬，卻沒有被套牢風險的標的，他們不太會在乎價格的高低。 在房地產投資的世界裡，不論要做投機者或是投資者，都是自己的選擇，沒有對錯的問題，也沒有誰比較高尚的問題！因為，房地產投資第三個鐵則是；「風險有多大，報酬率就有多大！」。 只是當我們瞭解了這兩者的分別後，才會真正知道，生產或購買市區內豪宅（房價高）的人是「投資者」，生產或購買市區邊緣或新開發區（房價低）的人，才是「投機者」，可是少數官員卻常在媒體上將買賣市區內或高房價房屋的人稱為「投機者」，實在欠缺對房地產知識的基本認識。 購買市區內豪宅的人，他們不願冒風險，所以必須拿出大量的資金，以高房價購買已成熟地點（好區位）的房屋，這些房屋未必會有高的投資報酬率，這種購屋行為在全世界都和「投機」、「炒作」無關，是所有政府都應鼓勵的投資行為；反而是購買市區邊緣或是新開發區房屋的人，他們只拿出較少的資金，為了追逐高的報酬率（期待高增值），甘願冒大的風險，購買尚未開發成熟地點（區位差）的房屋，這種行為才是「投機」行為，所以才常有被套牢於山巔、套牢於海邊或套牢於大鎮的風險。 外國人常說台灣是貪婪之島（Greedy island），就是因為台灣人選擇作投機者的比例遠高於投資者，而且政府還常以政策鼓勵投機者（買便宜卻高風險房屋），打擊投資者（買豪宅），就是因為這種長時間積非成是的觀念所造成的！ 年輕的朋友們，當真正瞭解了「投資者」與「投機者」的分別後，你是否決定了是要當「投機者」，還是「投資者」呢？選擇沒有對錯，只有風險的承擔問題。 因此，如果選擇作為投機型購屋者，就可以進入購屋決策的第三個階段了： ◎必勝秘訣三你能夠承擔多少風險？ 當人們年齡愈大，「高投資報酬率」反而不是決定投資標的的關鍵影響因素，「低的風險」才是最重要的影響因素。 年輕人最大的本錢是時間，任何投資即使輸了都還有時間可以賺回來；可是年紀大的人就沒有了這種優勢，所以行為自然保守！最近有個調查資料，發現購買豪宅的人年齡多在五十歲以上，其實就在反映這種現象，當人們年齡愈大，「高投資報酬率」反而不是決定投資標的的關鍵影響因素（key factors），「低的風險」才是最重要的影響因素。 如果你要做一個購屋的「投機者」，就要清楚知道投機型購屋的幾個重要風險；一是區位（location）風險，因為釵h美麗的夢想，在購屋時都還看不到，萬一不能實現，就易被套牢。二是貸款風險，每當市場景氣反轉，銀行真正緊縮銀根的順序，都是先郊區後市區。三是利率風險，目前台灣的利率是三十年來最低水準，未來再低的空間有限，情況如果改變，利息負擔可能增加。四是跌價風險，每當市場景氣反轉，郊區房價受到的影響總大於市區，如果房屋跌價，銀行必然就會緊縮貸款額度。五是出租風險，釵h新開發區由於供給較多，所以未來出租時，競爭者必多，會有不易尋找租客與租金不易提高的風險。 所謂「大軍未動，糧草先行」，對於這五種風險；地點、貸款、利率、跌價、出租，如果都已考慮清楚或準備妥當，就可以從容地做一個購屋「投機者」。如果能將風險控制在可接受或可承受的範圍裡，就可以進行「投機型」購屋，會有機會賺到高的報酬率。 相對地，如果決定做一個購屋「投資者」，就只有一個問題，就是「價格」問題，根據房地產投資第四鐵則；「在A級地段，各種等級房屋皆為不敗投資」。購買A級地段C級房屋，投資報酬率會最高；購買A級地段A級房屋，獲利金額會最高；即使投資A級地段B級房屋，也沒有風險，所以在A級地段購買房屋，只有進場價格問題，進場價格愈低，獲利的等待時間（Standby period）就愈短。 最好的例子，是在二○一○年三月，大安區SOGO商圈一幢法拍屋，以每坪九十一萬五千元高於市場行情價格拍定，就是典型A級地段B級房屋的例子。得標屋主說，他準備自住十年，如果十年後房屋價值到達了九十萬元，他就等於白住十年；如果超過了九十萬元，就賺錢了。這就是一種典型投資型購屋的思維與例子。 也有釵h富有的二代留學生，到國外讀書時，父母就在當地購屋，十年後，其子學成歸國，房價通常至少會漲一倍，不但十年生活費等於免費，本錢還全數拿回！這些例子在在告訴我們「房地產投資是沒有風險的，只要時間夠久」（鐵則二），可是年輕人卻常因知識不足或宥於自有資金的不足，而不得不被迫走向「投機型」購屋的高風險之路，是十分令人心疼的。 當準備承擔風險後，就可以進入購屋決策的最後階段了： ◎必勝秘訣四你準備了多少錢？ 大安區SOGO商圈一幢法拍屋，以每坪九十一萬五千元，高於市場行情之價格拍定。 如果只以自有資金的角度觀察，每一個年輕人的錢都不會太多，因為如果每一個人購屋都「量力而為」的話，自然就會和「投資」無緣，只能以「投機者」的方式冒風險購屋；但如果希望成為「投資者」，希望避開風險，能在好區位購屋，就應該學習「集資購屋」。 因為購屋的主要目的是「獲利」，而好區位的房屋才能保證增值，因此，自然應該以易漲難跌的好房屋為首要目標，而購買的方法應該是： 一、儘可能增加銀行貸款的額度。以一戶五千萬元的房屋為例，如果可以貸款百分之八十五，自備款就只要七百五十萬元。 二、儘可能延長自備款支付的時間。例如七百五十萬元如果可以分三年支付，則平均一年只要付二百五 十萬元。預售屋為何價格能較高？就是因能提供這種機會。 三、儘可能集資購屋。因為每年要付二百五十萬元，如果能招到五位合夥人（包含自己），則每年每人只要支付五十萬元，相信是釵h年輕人的能力都能負擔得起的。 四、要儘可能延長持有的時間。以貸款利息而言，四千二百五十萬元的利息，如以百分之二計算，一年只要八十五萬元，如果由五位合夥人均攤，每人一年只要付十七萬元，每個月只要負擔一萬四仟元利息，可以輕鬆支付利息（包含租金收入），這房屋就可以長時間的擁有。 如以十年為目標，好房屋至少會漲一倍，何時漲到一倍就出售，出售時每位合夥者除了能將本錢全部拿回外，還可以各賺一千萬元，就能很容易的賺到人生第一桶金。不但如此，在十年之間還可以獲得豐厚的租金收入。 同樣的時間，如在郊區購買便宜的房屋（房價如是一千五百萬元），如果貸款百分之八十，一樣要付三百萬元的自備款，如分三年，每年要繳一百萬元的自備款；然後貸款一千二百萬元的利息，以同樣利率，每個月要付二萬元，這種每個月要以近二倍負擔的購屋，如果房價漲幅小於百分之八十（請注意房地產投資的第七鐵則：「房價低通常代表不會漲」），即使以報酬率而言，都比集資划不來。更不要說，過程中房屋還不易租出去。 所以年輕人要知道，不論是與父母、兄弟姐妹、同學朋友，只要找到五位（連自己），就可以創造出一個五千萬元的購屋計畫，而且如果租金就可以支付利息，這項購屋計畫就會是一個可長可久的「投資」，當大家能力多了，就可以再複製下一個標的。 真正了解購屋目的，選擇好的區位，採用正確的方法，任何時間都是購屋良機！ 集資購屋的最大好處，是可以掌握住房地產投資的第五鐵則；「愈貴的房屋愈會漲」，全世界的真正房地產投資者，都具有一個特性，會去尋找具獨特性與具稀有性的房屋，而並不將價格視為主要限制。 例如，在美國只要是看得到大海的房屋，其房價及增值性就十分驚人；在台灣也有專門購買店面，或頂樓的投資人，這些具有獨特性與稀有性的房屋，雖然其房價較高，但其風險性低，增值性大，而且出租和脫手都容易。 所以在購屋的世界裡，要儘可能地朝向「投資型」購屋前進，不要將錢的限制性看得太嚴重，因為購屋就是要購買最會增值的房屋。要切記房地產投資的第六鐵則；「買得起通常代表賣不掉」，千萬不要以自己能力是否可以買得起？做為購買房屋的標準，因為這種作法本身就是一種風險。 但更重要的是，相對投機而言，房地產投資的第八鐵則：「購屋的最大風險是什麼都不做」。所以在心態上，要將購屋當成是一件非做不可的長期投資，千萬不要像買賣股票般的殺進殺出，那樣便無法在購屋中賺到大錢，要細心體會房地產投資的第九鐵則：「很快將屋賣出，會變有錢；但長期持有，會變富有」。 結論是，房價高低不是問題，個人的現金限制也不是問題，只要真正了解購屋的目的，選擇好的區位，採用正確的方法，任何時間都是購屋良機！年輕人往往受限於知識與經驗，常採取相反的作法，以個人自備款為限制，以低房價為目標，這種思維方式，風險極高，自然不宜購屋。 購屋是購買一個「機會」，一個能讓自己及家人一生快樂的機會！每一個年輕人都有權力去把握！要知道，即使從廿五歲開始購屋，到了六十五歲停止購屋，以十年為一單位，也只有四次機會！如果從卅五歲才開始購屋，人生的快樂機會就少了四分之一。因此，如要購屋，要早購屋，要購對屋，購屋是可以讓你今生「因屋而富，因屋而貴」的重要機會，請切記本文中的九個房地產投資不敗鐵則，趕快行動吧！祝大家投資順利！ |
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| 1 樓住戶：茱咪 發表時間：2013-04-01 |
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| 2 樓住戶：潔拉 發表時間：2014-01-02 |
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