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物件評估 |
房東:阿文兄 發表時間:2014-04-17 |
物件評估有二個重要工作,一是立地的評估,就是地點的選擇,一是物件本身條件。 (一)立地評估 好地點不一定是人潮多,人潮也不等於是錢潮,人潮多租金勢必較高,因此,最好的地點是別人不要而我們看好的地方。當找到一個覺得不錯的物件時,應如何判斷這物件適不適合呢? 首先,應就其立地特性作一番了解。 雖我們是先了解區域屬性才選擇物件,但是還是得對這立地的特性多做研究,例如該地點是屬於住宅區,但,是高級住宅區、別墅區、公寓還是電梯大樓?商業區是商場、百貨還是夜市?文教區是補教業、小學、中學還是大學?等等,越了解立地特性越能評估物件可用性。 其次,就一次商圈做調查。 商圈調查內容上節已述,不再重覆,但就物件立地的優劣,商圈部分還是有些可以詳加討論的,尤其是目標客人的消費習慣及動線,上下班的動線、用餐的動線、休閒的動線、洽公動線、購物動線等等,尤其是超過八米以上道路,會有不同時段陰陽面的狀況。 另外,該物件的商圈是屬人口流進還是流出型的商圈?假日與非假日是否有差異性,都需考慮。 其三,對物件所處的道路及停車狀況做評估 物件前道路是多少公尺? 物件前道路是幾線道? 面對主要道路為過境道路?生活道路?商流道路?物流道路?還是舊市街道路? 有公車站牌嗎?還是捷運?或有其他大眾運輸? 有紅綠燈、斑馬線、天橋或地下道嗎? 物件前道路有灣道嗎?內灣還是外灣?有無上下坡? 有免費停車場嗎?有公有停車場嗎?還是自有停車場?有無機車停放區? 其四、評估物件前交通流量 其實就是評估流動客接近性,目標客人會因為店鋪的魅力而特地來消費,流動客人卻是創造新客的重要來源,因此針對不同時段、不同交通工具的流動客人特性調查也是物件評估重要一環。 (二)物件條件 每個行業有每個行業對物件的需求與限制,例如美容業面寬4米8到5米4的物件不適合,因為這個範圍內設計一個房間加走道太寬,設計二個房間空間又不夠。所以,物件本身的條件也是因設計的業態有差異,然而,通則上物件要調查與要注意的項目歸納如下表:
在此要特別強調門面及招牌的視覺效果,讓人家找的到你、門面有吸引力讓人家想進來這應該是物件評估最重要的事。所以,招牌的位置有時是物件重要抉擇的條件。 |
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1 樓住戶:周建志 發表時間:2015-09-24 |
買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能 我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和 買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗 面對市場上眾多房仲品牌與店頭,消費者要如何選擇?關鍵重點仍在於「人」, 就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞, 為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮? 你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎? 之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介 即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益 面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎? 買屋賣屋因該要多聽多看多比較 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子 比價網提供的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求,就會有多位專業仲介人員來為你服務 很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去 利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |