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頂樓加說B停車場、店面暗藏掌握資訊 破解購屋� |
| 房東：阿土伯 發表時間：2010-01-26 |
頂樓加蓋、停車場、店面暗藏掌握資訊 破解購屋三陷阱 今周刊／593期 撰文．邱妍曦 不論是自住或投資，買賣房子由於金額龐大，一旦被騙，損失慘重，以下這三個故事，都是購屋時不慎吃大虧，可以作為購買房地產的參考。 「練就一身好武藝，再出去跟人打架，才有勝算！」 一位在台北東區做了三十年仲介的顏忠章巧妙比喻說，房屋買賣市場是極度的資訊不對稱，一般購屋族就像手無寸鐵、毫無武功底子的人，在嗜血的房地產市場中，面對實戰經驗豐富、功夫底子深厚的房仲或代書，經常被矇騙而不知。 以下三大陷阱，不論是購屋自住或投資都可能碰到，值得留意。 [hide]■陷阱一 頂樓加蓋標價過高 二○○六年底，陳金生（化名）婚後在北縣永和中正路，花了五百多萬元買下人生第一棟房子。 結識當地房仲業務之後，房仲業務告訴他，永和四號公園附近房地產後市看漲，慫恿他當投資客，於是○七年三月他在捷運景安站約十分鐘路程，買了巷內四樓頂樓加蓋三十年的中古屋，沒想到這件投資案竟是夢魘的開始。 當時仲介向他吹噓說，這間四樓的頂樓加蓋，只有四樓有二十坪的產權，五樓面積也將近二十坪（無產權），使用面積高達四十坪；而且這邊舊公寓行情每坪要二十萬元到二十二萬元之間，賣方現在急著脫手，一坪只賣十六萬元。總價六百四十萬元，就可以買四十坪的使用空間，而且頂樓加蓋使用權只有四樓屋主可用，屬於「既有違建」，不會被舉報拆除。 他打探市場行情後發現，一坪十六萬元的確低於市場行情，距離捷運站又不遠，心一橫不殺價就花了六百四十萬元買下，交屋後委由原來的仲介業務銷售，這名仲介信誓旦旦說，一坪就算只賺三萬元，轉手至少就可以賺進一百二十萬元，陳金生以為他遇到貴人了。 然而一、二個月過了，這名房仲業務遲遲沒有消息，連帶看的機會都很少，他一度還以為自己買到凶宅，才會賣不掉，於是又請其他房仲也來賣這個房子。 當其他房仲來估價時，才告訴他，「沒有產權的頂樓加蓋，在中永和的價格頂多只能算三分之一，如果是北市精華地段，也許還可估價到二分之一。」換言之，這間五樓頂樓加蓋只能概算六．六七坪，如市價每坪二十二萬元，四、五樓應以二十六．六七坪計算，合理房價約五百八十七萬元，但他花了六百四十萬元，等於一坪買二十四萬元。 才喜孜孜當了投資客的陳金生，有如青天霹靂，心中不斷淌血，但無奈專業知識不足，也只能任人宰割。半年後這間房子以五百八十萬元認賠賣掉，除了房屋價差實虧六十萬元，前後房仲費付了三十餘萬元，加計房貸利息成本，買這間房子讓他虧了將近一百萬元，他心中懊悔不已。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，無權狀的頂樓加蓋一般計算方式，台北精華地段以市價二分之一計算，北縣精華地段差不多三分之一，偏遠的甚至連三分之一都不到；但較正確的算法應是興建頂樓加蓋的成本，按年折舊攤提，所以頂樓加蓋的殘餘價值都不高。 ■ 陷阱二 停車場當主建物計算 從事電子貿易工作二十多年的老闆邱宏智，原本住北縣永和的老公寓，工作多年攢了一些錢，想搬進台北市大安區。 去年上半年透過房仲，相中安和路上一棟權狀四十坪的電梯大樓住宅，四十坪含車位八坪。仲介告知他，附近房價每坪要五十萬元，最後邱老闆以市價每坪五十萬元，總價二千萬元買下這棟房子。 從專業的法拍投資客楊麗華眼中來看，邱老闆不懂得車位要另外計算，因此買貴了。大安區安和路一帶，平面坡道一個車位約二百五十萬元；以投資客的計算方式，假設市價每坪是五十萬元，權狀雖然是四十坪，但應該先扣除車位八坪，剩下三十二坪的房子，以市價每坪五十萬元計算，總計一千六百萬元，加上一個車位二百五十萬元，總價一千八百五十萬元才是合理價格。但是邱老闆花了二千萬元，等於多付出了一百五十萬元的購屋成本。 「房地產的計算方式其實五花八門，」東森房屋帝寶店業務李成全表示，一般民眾買房殺價，大都是總價殺法。例如，開價二千四百萬元的房子，多數人都殺二、三百萬元的整數，有時殺到屋主都不願意賣；但高桿的投資客除了會依房子坪數、車位坪數計算出市值，再分別砍房子和車位的價格，用專業去折服屋主。 北區房屋副總謝萬雄指出，車位概分為坡道平面、坡道機械、機械平面、機械機械，價格都不一樣，建議購屋民眾，還是得向仲介探詢清楚。 ■ 陷阱三 買店面被假租約誤導 投資店面是進階投資，顏忠章說，有些剛入門的店面投資客，不曉得店面投資的眉角，往往付出慘痛代價。 他舉例說，投資店面最怕遇到「假租金合約」，一流的店面投資客往往和許多知名品牌服飾或連鎖店關係良好，租給這些品牌，往往租金比較高，未來店面脫手價格還能翻兩番。不過，投資店面最怕遇到「假租金合約」。 舉例來說，台北市大安區某間三角窗店面，當初投資客以九千多萬元買進，分隔成兩間出租，其中一間小間店面，投資客賣了六千萬元；另一間較大的店面最近準備賣出，其實際合約月租二十萬元，但租賃雙方另外擬了一份「假租金合約」，合約載明租金是每月三十萬元。若以大安區店面投報率四％計算，假租金合約估算店面市價值九千萬元；但若以實際租金合約每月二十萬元計算，店面僅值六千萬元。一些初入門的店面投資客，看到高租金報酬就一古腦兒栽下去，恐會損失不少。 而且若原屋主以假合約將店面脫手，承租方每月要多付十萬元的租金，雖早於另外一份租賃合約中，載明由賣方支付到合約期滿為止，或是該店違約不租賃，賠償的兩個月押金，由原賣方承受。不過，對賺進三千萬元的賣方來說，每月支出租金十萬元不過是九牛一毛。所以買到店面的人，只能大嘆人心險惡，要將租金調回每月三十萬元，簡直難如登天。 謝萬雄表示，以台北市忠孝東路四段店面為例，忠孝復興三角窗的雄獅旅遊月租金八十五萬元，隔壁店面詩篇眼鏡行坪數比雄獅旅遊還大，租金才十萬元，所以一樓店面沒有所謂的行情價。 為避免被假租金合約矇騙，投資者要多比較商圈、人潮、面寬、租金行情等條件，才能精算出安全水位的投資價格。 徐佳馨表示，投資不動產最忌諱借錢投資，投資時不僅要精算房價、仲介服務費、銀行貸款利息成本，以及房屋移轉過戶產生的稅負都要一併計算，不然很容易賠了夫人又折兵。 買什麼屋都會有要小心的問題 中古屋--海沙屋、輻射屋、地震屋、泡水屋、凶宅、漏水、壁癌、裝潢再賣，小心瑕疵屋 預售屋--夾層違建，即報即拆、陽台外推變成室內空間，屬違建即報即拆、 交屋坪數不符、一案建商，求償無門、高額房貸成屋奴或買了貸不到款的套房 法拍屋--原屋主賴皮不搬遷或破壞屋況 商業區公告現值高，加上土地持分大恐繳高額土增稅 法拍屋沒有物的瑕疵擔保請求權，所以房子標出後，法院會在15天內發「不動產權利移轉證明書」給得標人，此後，得標人就要自負保管責任 帶有租約的法拍屋，由於《民法》第425條買賣不破租賃的規定，是不點交案例的最大宗；甚至有人製造假租約形成「占有」，要求搬家補償費。 倒楣標到被占有的房子，可能會纏訟經年 製表：北區房屋 [/hide] █作好對策 拒絕買爛屋 類型 對策 漏水、壁癌 賣方須負民法物之瑕疵擔保責任，買方可要求修復或折價 泡水屋 台北市府防災網，可查曾發生嚴重淹水區 地震屋 向當地工務局查詢，各縣市政府網站也可查詢 海沙屋 台北市政府工務局建築管理處，列有已查報的海沙屋名冊 輻射屋 可從行政院原子能委員會查詢汙染建物 凶宅 多向左鄰右舍及管理員打聽，或向管區派出所員警詢問 |
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| 1 樓住戶：黃正偉 發表時間：2013-04-09 |
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| 2 樓住戶：陳璇月 發表時間：2013-10-28 |
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