做無本生意從算投資報酬率開始

房地產的投資報酬率怎麼算？我舉個簡單例子供各位思考：

假設有棟房子價格 720 萬，每月可收租金 6 萬，請問投資報酬率是多少？心算就能算出 10%。每月 6 萬一年就 72 萬當分子，總價 720 萬當分母。

報酬率: (6*12) / 720 = 10%

10% 這個報酬率另你心動嗎？長期下來，股票的報酬率大約也是 10%，也就是說閉著眼睛買 ETF，可以得到與房地產相近的績效。

然而 720 萬的房子很難收到 6 萬租金，在新竹可能要 1000 萬的房子才有這種行情，這樣投資報酬率就降為 7.2%。還要辛苦找房客、面對千奇百怪的問題、以及負責房子的維修...

所以說人家辛辛苦苦投資房地產，你在家吹冷氣玩股票，反而賺更多？你以為投資房地產的是一群傻瓜嗎？

我之前就說過，房地產提供我們有錢人專屬的權利：用極低的利率融資極高的金額。你買 720 萬的房子可以跟銀行貸款 8 成也就是 576 萬，剩餘自備款 144 萬，這是分母。貸款分 20 年償還，每月還款約 3 萬，租金扣除房貸後，每月還盈餘 3 萬，一年下來 36 萬，這是分子。

報酬率: [(6-3)*12] / (720-576) = 25%

看到了嗎？這才是聰明房東要的報酬率，如果經營得當，這份報酬可以很穩定，甚至成長！

25% 的報酬率是用房貸 8 成來算，有些人用高竿的手段可以讓 720 萬全貸 (甚至超貸)，這樣每月還款 3.75 萬，不用自備款，還多了 2.25 萬盈餘來花用，根本就是無本生意，投資報酬率無限大！

報酬率: [(6-3.75)*12] / 0 = 無限大

最後相信你知道，房貸所產生的利息，可以抵扣年度所得稅。這麼低的利率、這麼高的報酬、還可以報稅，這也難怪投資客每次開口，都是問銀行可不可以再多貸一點？這就是有錢人的操作模式，別人有本事做無本生意，你就不要一直找藉口說等你有錢再開始。

所以說下次買房子時，你還堅持要籌備七成以上自備款嗎？還是最好不要有房貸，幹麻讓銀行賺我們的利息？在我看來，那些拿全額現金買房子的凱子，才真的是傻瓜呢！