投資市區小套房　你存夠本了嗎？

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好房News記者曾鈴雅／綜合報導

房價上漲、少子化、不婚人口上升，使得總價相對低的小套房成為近年房市的熱夯產品。一般認為首購族、單身男女、新婚夫婦是購買小套房的主力，然而據房仲調 查，中年人才是購買小套房的主要族群，且有41.6%年齡在48歲以上。房仲專家分析，由於小套房貸款限縮及換屋脫手不易，迫使民眾必需準備高逹房價 4∼5成的自備款，因此若想投資500萬小套房，至少200萬自備款跑不掉。

投資小套房必須具備足夠財力，因此以51歲以上的中年族群為投資主力。（圖／溤牧群）

「買房」已成為近年資產增值的投資顯學，並隨著房價飛漲、通貨膨帳、少子化、不婚族人口逐年攀升，使得低單價、低總價、低自備款的「三低小宅」成為市場寵 兒，小套房也因總價相對較低、具有租貸市場而成為投資客操作房地產的入門選項。據房仲調查，男性偏好投資效益較高的中山區，女性則偏好交通、購物皆方便的 信義區。

然而，房仲資料亦顯示，從2003年SARS以來，台北市的房價大致都有1∼2倍的漲幅，尤其最受青睞的中山區，套房行情更已攀升至每坪單價56萬，若以 13∼15坪的小套房來算，總價大約就要728∼840萬。由於多數銀行不願承做小套房貸款或限縮貸款成數，迫使現今購買小套房要準備高逹4∼5成的自備 款，以首購族來說，若樂觀估計能跟銀行貸到5∼6成，光自備款至少就要291∼364萬，對資金有限的年輕人來說可謂一筆不小的存款壓力。

因此過去一般認為首購族、單身男女、新婚夫婦是購買小套房的主力，不過最新房仲調查發現，48歲以上的購屋人占41.6%，其中48歲以上中年男性購屋占 比高逹5成5，多為投資、避險；而女性則集中於33∼38歲未婚女性，為未來單身生活做準備。分析中年族群才是小套房的投資主力，除了台北市區小套房價格 高，貸款不易導致購屋者需要有相當財力外，父母出面為子女購買也是主因。

除了高自備款、高單價、貸款困難為投資小套房的缺點外，若購買總價過高的小套房，未經審慎計算投報率，也容易導致租金收入不符投資效益的問題；且屋齡久的小套房通常公設占比也較高，不但招租不易，未來脫手也較困難。

房仲專家建議，除非自住或自備款充足，否則資金有限的年輕首購族、新婚夫婦，不妨從更低單價、15∼25坪的兩房產品下手，像文山、內湖區平均單價約為 44.5及50.7萬，比中山區的小套房一坪就省了5.3∼11.5萬，不但可購得坪數增加，也降低貸款、自備款的壓力，若選對增值潛力區，未來換屋脫手 也較容易。