關於住宅區房價問題

關鍵基本支撐因素有三要點 



1.薪資所得水準



2.每月所得與房貸負債比



3.資金面



住宅房價是否會提高,就與同區域的商辦產品做比較,與租金報酬還原法做比較!國外有很多歷史經驗可證明! 修正至合理價位是時間的問題!

 

目前全台有房的有殼族,受薪階級占８０％,有殼族有房貸負債占９０％,近一年買賣破局率約２成創歷年新高 ,月薪vs房貸負債比也創歷年新高！而投資客比例正從２００８年歷年新高開始往下！



１.房價的基本面在於市井小民的"薪資所得"：這憂關到整個房價購買能力的問題,同時也是賣方轉手賣出的"流動性 "與"難易度 ",一般以人均家庭年薪的６∼８倍為合理水準（以３０坪計）,超過此部份,遲早必作修正！



國民人均薪資所得是房價的強撐面,有人說２０年前到現在房價都漲好幾倍,那２０年前的薪水現在相比呢？也是好幾倍！



舉例：９２年SARS期間房價低到不合理 為１：５ ,後來房價上來,現在房價與所得比拉大,將來的走勢就看”籌碼面”與”資金面”



遠雄的趙董常說”台灣房價算全世界最低”,我們能理解你有股東與股價壓力和土融建融壓力,但別忽略”所得基本面”如果薪資所得有上漲３０％,那說這句話才得體！



如果一直出現房價太高買不起的消息 ,可要注意了,不怕未來無殼族買不起,只怕有殼族的壓力風險,尤其是房價取得成本過高的屋主們！！手上有房子的人將來要轉手困難度和風險必上升！如果薪資再不漲,買方市場因籌不到自備款,買賣破局率還會再創歷史新高！ 有殼族欲轉手難度將提高,萬一熱錢徹走,房價要下來會很快!

 



2.房價的籌碼面

a.所得vs房貸負債比： 一般以２５∼３５％為安全合理範圍,超過每月平均薪資水準的４０％,房市風險升高,如果薪水再不漲,未來幾年恐有斷頭拍賣潮！



賣方的月薪資所得結構＝生活費（物價）＋每月還房貸本息

買方的月新資所得結構＝生活費（物價）＋存買房自備款存款

＝＝＞如果薪水不漲,物價再漲,屋主會有繳貸款壓力而被迫求售,買主更無力存自備款,更會造成屋主求售雪上加難！

因為為了養房繳貸款而犧牲其他消費,店面關門,公司不賺錢,未來的經濟必走下坡,失業率又創新高,未來房市將如何？

  

b.房市供需結構：會買此地段的需求順序：就業機會＞做生意賺錢機會＞生活機能＞醫療設備＞休閒品質



建傷買地蓋房必會炒作,炒作方式有：

－－透過新聞電視名嘴出書以非廣告的”置入式行銷”做報導,勾結財經雜誌社針對愛做功課的族群也進行”置入式行銷”,很難得看到新聞雜誌居然有”報喜不報憂 ”與新聞雜誌本質的”報憂不報喜 ”矛盾！所以被做白老鼠,別怪這裡沒好心提醒！

－－即使房子賣不出去,也拉高房價來炒營建股,房價每調高開價１０％營建股會大漲２０％,房價跌１０％,營建股必妖斬,那這麼說,投資營建股要比買房子還好賺,而且還可躲掉”土地增值稅”與”財產交易所得稅 ”！





照供需原理：

房市目前供過於求＝＞現在炒作房價,未來必將看跌修正（買方選擇房子機會多,賣方很樂觀卻有賣屋風險）

房市目前供不應求＝＞現在房市低迷,未來必將看漲炒作（買方選擇房子機會少,賣方很悲觀卻是低風險）



請拿sars期間與現在來對照看看！



c.資金面（要特別小心！！！）

如果沒有以上的”籌碼面” 與”基本面”因素,純資金炒作,那資金進來很快,徹走也很快,資金萬一徹走,沒有所得面 做支撐,房價要下來就很快！請注意！！！ 

如果銀行又再緊縮貸款調升利息,房市風險汲汲可危！



３. 房價的缺陷

a.地上建物建坪具折舊性,會隨逐年老舊而吃掉地段增值! 

如果是都更效應,那僅是土地價值大增而,何況老舊公寓土地持份大,幾乎無地上建物的價值!但都更仍有失敗停建的風險!



b.房價不如股票那樣透明

－－新聞報紙與房仲網所公佈的成交行情,仍少不了為了配合投資客用更好的房價轉手撈一筆,有把價格灌水作高！很多散戶屋主都反應,房仲都緊抱投資客大腿,卻不積級幫散戶屋主賣屋 ,就算賣了,再怎麼努力也賣不到報紙所寫的行情價,時常出現”報紙新聞買氣熱,現實生活買氣冷 ”,不知民國幾年才能把房子換回現金？



－－同一社區常有同一時間點成交不同的價格,像某某社區,今天有２戶成交,一戶買在８萬,另一戶買在１２萬,那買在１２萬千萬別與鄰居談論房價,否則會被封為,本社區最”貴”的貴族！日子肯定不好過的