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[房價問題] 房價關鍵基本支撐因素有三要點 |
| 房東：無名小卒 發表時間：2011-01-27 |
關鍵基本支撐因素有三要點 1.薪資所得水準 2.每月所得與房貸負債比 3.資金面 住宅房價是否會提高,就與同區域的商辦產品做比較,與租金報酬還原法做比較!國外有很多歷史經驗可證明! 修正至合理價位是時間的問題! 目前全台有房的有殼族,受薪階級占８０％,有殼族有房貸負債占９０％,近一年買賣破局率約２成創歷年新高 ,月薪vs房貸負債比也創歷年新高！而投資客比例正從２００８年歷年新高開始往下！ １.房價的基本面在於市井小民的"薪資所得"：這憂關到整個房價購買能力的問題,同時也是賣方轉手賣出的"流動性 "與"難易度 ",一般以人均家庭年薪的６∼８倍為合理水準（以３０坪計）,超過此部份,遲早必作修正！ 國民人均薪資所得是房價的強撐面,有人說２０年前到現在房價都漲好幾倍,那２０年前的薪水現在相比呢？也是好幾倍！ 舉例：９２年SARS期間房價低到不合理 為１：５ ,後來房價上來,現在房價與所得比拉大,將來的走勢就看”籌碼面”與”資金面” 遠雄的趙董常說”台灣房價算全世界最低”,我們能理解你有股東與股價壓力和土融建融壓力,但別忽略”所得基本面”如果薪資所得有上漲３０％,那說這句話才得體！ 如果一直出現房價太高買不起的消息 ,可要注意了,不怕未來無殼族買不起,只怕有殼族的壓力風險,尤其是房價取得成本過高的屋主們！！手上有房子的人將來要轉手困難度和風險必上升！如果薪資再不漲,買方市場因籌不到自備款,買賣破局率還會再創歷史新高！ 有殼族欲轉手難度將提高,萬一熱錢徹走,房價要下來會很快! 2.房價的籌碼面 a.所得vs房貸負債比： 一般以２５∼３５％為安全合理範圍,超過每月平均薪資水準的４０％,房市風險升高,如果薪水再不漲,未來幾年恐有斷頭拍賣潮！ 賣方的月薪資所得結構＝生活費（物價）＋每月還房貸本息 買方的月新資所得結構＝生活費（物價）＋存買房自備款存款 ＝＝＞如果薪水不漲,物價再漲,屋主會有繳貸款壓力而被迫求售,買主更無力存自備款,更會造成屋主求售雪上加難！ 因為為了養房繳貸款而犧牲其他消費,店面關門,公司不賺錢,未來的經濟必走下坡,失業率又創新高,未來房市將如何？ b.房市供需結構：會買此地段的需求順序：就業機會＞做生意賺錢機會＞生活機能＞醫療設備＞休閒品質 建傷買地蓋房必會炒作,炒作方式有： －－透過新聞電視名嘴出書以非廣告的”置入式行銷”做報導,勾結財經雜誌社針對愛做功課的族群也進行”置入式行銷”,很難得看到新聞雜誌居然有”報喜不報憂 ”與新聞雜誌本質的”報憂不報喜 ”矛盾！所以被做白老鼠,別怪這裡沒好心提醒！ －－即使房子賣不出去,也拉高房價來炒營建股,房價每調高開價１０％營建股會大漲２０％,房價跌１０％,營建股必妖斬,那這麼說,投資營建股要比買房子還好賺,而且還可躲掉”土地增值稅”與”財產交易所得稅 ”！ 照供需原理： 房市目前供過於求＝＞現在炒作房價,未來必將看跌修正（買方選擇房子機會多,賣方很樂觀卻有賣屋風險） 房市目前供不應求＝＞現在房市低迷,未來必將看漲炒作（買方選擇房子機會少,賣方很悲觀卻是低風險） 請拿sars期間與現在來對照看看！ c.資金面（要特別小心！！！） 如果沒有以上的”籌碼面” 與”基本面”因素,純資金炒作,那資金進來很快,徹走也很快,資金萬一徹走,沒有所得面 做支撐,房價要下來就很快！請注意！！！ 如果銀行又再緊縮貸款調升利息,房市風險汲汲可危！ ３. 房價的缺陷 a.地上建物建坪具折舊性,會隨逐年老舊而吃掉地段增值! 如果是都更效應,那僅是土地價值大增而,何況老舊公寓土地持份大,幾乎無地上建物的價值!但都更仍有失敗停建的風險! b.房價不如股票那樣透明 －－新聞報紙與房仲網所公佈的成交行情,仍少不了為了配合投資客用更好的房價轉手撈一筆,有把價格灌水作高！很多散戶屋主都反應,房仲都緊抱投資客大腿,卻不積級幫散戶屋主賣屋 ,就算賣了,再怎麼努力也賣不到報紙所寫的行情價,時常出現”報紙新聞買氣熱,現實生活買氣冷 ”,不知民國幾年才能把房子換回現金？ －－同一社區常有同一時間點成交不同的價格,像某某社區,今天有２戶成交,一戶買在８萬,另一戶買在１２萬,那買在１２萬千萬別與鄰居談論房價,否則會被封為,本社區最”貴”的貴族！日子肯定不好過的 |
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| 1 樓住戶：李彥廷 發表時間：2014-05-31 |
與其迷信知名的仲介公司, 到不如找個值得信賴的仲介業務員!!! 針對交由仲介賣屋之過程, 提供以下經驗的分享: 1. 除非是房子座落地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易的與仲介簽署"專任委託銷售 合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介要脅 違約賠償或打官司之"動輒得咎"的依據! 2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可, 因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣 屋的主動權! 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |